ریشه‌های بحران مسکن در ایران
احمد علوی
(اقتصاددان و استاد دانشگاه)
با گذشت حدود یک سال از عمر دولت سیزدهم، هنوز اثری از تحقق وعده‌های آن نیست. تولید یک میلیون مسکن در سال یکی از وعده‌های نمایش رای گیری برای این دولت بود. بنا به این وعده قرار بود، بنگاه‌های چینی در بازار مسکن ایران حضور فعال یافته و با قراردادهای تهاتری نفت در مقابل مسکن، حکومت را در تحقق این وعده کمک نمایند. اما چینی‌ها همچون گذشته، حاضر نشدند، ریسک‌های گوناگون حکومت ایران را به بهای دریافت نفت، پذیرا باشند.
بانکها - اعم از دولتی و خصولتی - نیز به دلیل تنگناهای مالی خود و همچنین نگرانی از نکول مطالبات خود، تمایلی برای همکاری در پروژهای تولید مسکن نشان نمی‌دهند. بدین ترتیب نشانه‌ای از دسترسی به منابع مالی برای اجرای پروژه مسکن دولت سیزده!! در دسترس نیست و تورم مسکن و کاهش دسترسی به آن برای اقشار کم درآمد تداوم خواهد یافت.
بنا به گفته بابک نگاهداری، رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری ایران در سال جاری را بین ۶۰ تا ۷۰ درصد خواند و گفت: میانگین این شاخص در جهان ۱۸ درصد است و دامنه نوسانات آن نیز تقریبا ۱۵ تا ۲۵ درصد است.
البته این آمار مربوط به ایران مبتنی بر گزارش‌های رسمی و معاملات ثبت شده است بنابراین انتظار می‌رود که میزان تورم در بازار مسکن و همچنین جایگاه هزینه مسکن در سبد خانوار چیزی متفاوت از گزارش‌های رسمی باشد. چه با توجه به ناهمگنی، پراکندگی و کدر بودن بازار مسکن در ایران بخشی از معاملات بازار مسکن به شکل غیر رسمی انجام می‌گیرد و همچنین قیمت مسکن در نقاط جغرافی مختلف بسیار متفاوت است. این در حالی است که بازار مسکن و به‌خصوص در تهران کما بیش در رکود است بنابراین به محض خروج اقتصاد ایران از رکود می‌بایست شاهد گرانی بیشتر مسکن بود.
دلایل افزایش قیمت مسکن و دگرگونی هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار
برخی از دلایل افزایش شدید قیمت مسکن در ایران با متغیرهای کلان اقتصاد ایران نظیر «نقدینگی»، «انتظارات تورمی»، «تورم عمومی»نرخ تورم توضیح داده میشود. اما همزمان متغیرهای درون‌زا همچون رکود تولید مسکن و هزینه ساخت و همچنین نیرو‌های برون‌زای بازار مسکن (متغیرهای برون‌زا مثل ارز) نقش دارند. چه، نکته پنهانی نیست که تنگناهای ساختاری اقتصادی ایران، سوء سیاست‌گذاری، فساد مالی-مدیریتی گسترده و همزمان تحریم‌ها به ناترازی در بودجه دولت انجامیده است. چنین امری طبیعی است که به انتشار پول بدون پشتوانه، خلق پول و افزایش پایه پولی انجامیده است.
عمده‌ترین دلیل گرانی‌ها نه تنها در خصوص قیمت مسکن بلکه قیمت کلیه کالاها و خدمات همین است. از آن رو که مسکن به مثابه کالای دوگانه - مصرفی و سرمایه‌ای - دارای همبستگی نزدیکی با بازارهای موازی نظیر بازار ارز است. همزمان نباید فراموش کرد که اقتصاد ایران در رکود به‌سر می‌برد و تنها طی سه سال گذشته بیش از ۱۰ درصد کوچکتر شده است. کاهش تولید ناخالص ملی و در نتیجه کاهش درآمد سرانه از پیامدهای کوچکتر شدن اقتصاد ایران است.
اما متغیرهای خاص بازار مسکن مانند نبود شفافیت و رقابتی نبودن نیز در این گرانی مسکن نقش دارد. نبود تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن را نیز باید بر دلایل فوق افزود. البته سیاست‌گذاری ناکارآمد در عرصه بازار مسکن را نیز باید دلایل اقتصاد کلان و همچنین بازار مسکن افزود. حاکمیت در سال‌های اخیر با اقداماتی نمایشی نظیر مسکن مهر یا هیاهوی مبارزه با احتکار مسکن، بجای حل مشکل مسکن بر معضلات آن افزود.
پیامدهای افزایش قیمت مسکن و دگرگونی هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار
با توجه به اینکه درآمد خانوار و قدرت خرید آن به دلیل رکود اقتصادی در سطح کلان، بیکاری و تورم همپای تورم قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده توانائی خانوار برای دسترسی به «مسکن مناسب» کم میشود. این روند با افزایش نرخ فلاکت در ایران سازگاری دارد و توضیح میدهد چرا بدخانمانی، حاشیه نشینی و بی‌خانمانی و مهاجرت از شهرهای بزرگ در جامعه گسترش می‌یابد.
در همین راستا، که برخی از خانوارها از محلات که خرید یا اجاره مسکن در آن گران است به مناطق ارزان‌تر یا حاشیه شهرها یا از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک کوچ می‌کنند. برخی از خانوارها هم ترجیح می‌دهند تا به اجاره نشینی روی آورند، چون توان خرید و سرمایه‌گذاری بروی مسکن به شدت کاهش می‌یابد.
تازه‌ترین آمار افزایش نسبت خانواده‌های مستاجر را نشان میدهد. در تایید این امر، سال‌ها پیش عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی سابق گفته بود نزدیک ۱۹ میلیون حاشیه‌نشین و بد مسکن در ایران زندگی می‌کنند. اما اینک نشانه‌های «بی‌مسکنی» مطرح است. با توجه به روند فزاینده تورم و بیکاری به نظر می‌رسد اینک بر شمار این گروه افزوده شده باشد. نشانه‌های روشنی نیز برای بهبود اوضاع در آینده هم دیده نمی‌شود.
شکست سیاست‌های بازار مسکن حاکمیت
ناترازی در بازار مسکن و کاسته شدن از دسترسی به «مسکن مناسب» پدیده‌ای به قدمت حکومت فعلی است و تازگی ندارد. اقدامات حکومت برای رفع این تنگنا نیز موفقیت گسترده و پایداری نداشته است. در دولت دهم تلاش شد تا با طرح ضربتی مسکن مهر مشکل مسکن حل شود اما نتیجه آن به بحران کسر بودجه و افزایش بی‌رویه نقدینگی انجامید که خود به‌واسطه افزایش تورم قیمت خرید و اجاره مسکن را افزایش داد.
در سال‌های بعد نمایندگان مجلس با ارائه طرح مالیات بر خانه‌های خالی، نمایش مبارزه با با احتکار مسکن را سامان دادند که آنهم به بن‌بست انجامید و اثر چشمگیری بر بازار مسکن نداشت. چه روشن است احتکار در اقتصادهای بسته، غیر رقابتی و غیر شفاف و غیر کارآمد بوجود می‌آید. مفهوم احتکار اساسا و معمولا برای فرافکنی و پنهان کردن مشکلات بنیادی حکومت و نسبت دادن مشکلات اساسی اقتصادی به گروهی مجهول به نام محتکرین است.
اما دلیل افزایش قیمت در ایران مشکلات ساختاری، سیاست گذاری، فساد گسترده و رانت‌خواری و بالاخره تحریم‌هاست. افزایش قیمت تنها منحصر به بازار مسکن نیست و حتی در بازارهایی که احتکار در آنها راهی ندارد - مثلا اقلام اساسی همچون خوار و بار- هم تجربه میشود. بنابراین احتکار نمی‌تواند، تورم قیمت مسکن را توضیح دهد. بلکه مسئله بسیار بزرگتر آن است ومشکل را باید ساختار معیوب اقتصاد ایران جستجو کرد.
